Combien gagner en location courte durée à Aix-en-Provence ? Simulation chiffrée vs longue durée

Avec plus de 5 500 logements référencés sur Airbnb et un taux d'occupation moyen de 61 % selon AirDNA, la rentabilité location courte durée Aix-en-Provence attire de plus en plus de propriétaires. Mais entre les promesses marketing et la réalité financière, combien peut-on réellement espérer encaisser ? Cet article propose une simulation chiffrée, concrète, basée sur des données du marché aixois, pour comparer les revenus en location saisonnière face à un bail classique longue durée.

Les chiffres du marché locatif à Aix-en-Provence en 2024

Location longue durée : un revenu stable mais plafonné

À Aix-en-Provence, le loyer moyen pour un T2 de 45 m² en centre-ville tourne autour de 850 € par mois charges comprises. Pour une maison de 90 m² dans un quartier résidentiel comme le Val-Saint-André ou la Torse, comptez entre 1 400 € et 1 700 € mensuels.

Ce revenu est prévisible. Il est aussi encadré par la législation, soumis à la vacance locative entre deux locataires et à l'usure naturelle du bien. Sur une année complète, un T2 en longue durée génère environ 10 200 € bruts annuels.

Location courte durée : des revenus plus élevés, une saisonnalité à intégrer

En courte durée, ce même T2 peut se louer entre 85 € et 130 € la nuit selon la saison, l'emplacement et la qualité de l'annonce. Avec un taux d'occupation réaliste de 61 % (soit environ 223 nuits louées par an), la simulation donne un tout autre résultat.

Simulation revenus locatifs Aix : T2 centre-ville

Hypothèses retenues

• Surface : 45 m², T2 meublé, centre historique
• Tarif moyen par nuit : 105 €
• Taux d'occupation : 61 % (223 nuits/an)
• Charges opérationnelles (ménage, linge, consommables) : environ 25 € par rotation
• Commission conciergerie : 25 % TTC

Calcul des revenus en location saisonnière

Revenu brut annuel : 223 nuits × 105 € = 23 415 €

Charges opérationnelles estimées : environ 120 rotations × 25 € = 3 000 €

Commission conciergerie (25 % TTC sur le CA) : 5 854 €

Revenu net propriétaire avant fiscalité : environ 14 561 €

Comparaison directe avec la longue durée

En longue durée, ce T2 rapporte 10 200 € bruts par an. En courte durée, après déduction de toutes les charges et de la commission de la conciergerie, le propriétaire conserve environ 14 561 €. Soit un gain supplémentaire de +43 % par rapport à un bail classique.

Et ce calcul reste conservateur. En haute saison (juin à septembre, week-ends du Festival d'Aix), les tarifs grimpent facilement à 140-160 € la nuit, ce qui peut pousser le revenu annuel au-delà de 17 000 € net.

Combien gagner Airbnb Aix-en-Provence : les variables qui changent tout

L'emplacement, premier levier de revenus

Un logement situé à moins de 10 minutes à pied du Cours Mirabeau, de la place des Cardeurs ou de la Rotonde affiche des taux d'occupation supérieurs à 70 %. À Éguilles, Venelles ou Fuveau, les tarifs sont plus bas, mais la demande estivale pour les villas avec piscine compense largement avec des nuitées à 200-350 €.

La qualité de l'annonce et l'optimisation tarifaire

Un titre accrocheur, des photos professionnelles et une tarification dynamique ajustée aux événements locaux (Festival d'art lyrique, marchés de Noël, congrès au Pasino) peuvent faire varier le chiffre d'affaires de 20 à 35 % sur un même bien. La différence entre un propriétaire qui publie une annonce basique et un logement accompagné par une conciergerie spécialisée se chiffre en milliers d'euros annuels.

Le régime fiscal choisi

En micro-BIC, l'abattement forfaitaire de 50 % (meublé de tourisme non classé) s'applique sur les revenus bruts. Pour un bien classé meublé de tourisme, l'abattement monte à 71 %. Le choix du régime fiscal influence directement le revenu net final. Un comptable spécialisé en location saisonnière reste indispensable pour optimiser cette partie.

Simulation pour une maison avec piscine à Puyloubier

Prenons un autre cas concret, très représentatif du marché autour d'Aix : une maison de 120 m² avec piscine et jardin, située à Puyloubier, au pied de la Sainte-Victoire.

• Tarif moyen par nuit : 195 €
• Taux d'occupation : 52 % (190 nuits, forte saisonnalité)
• Revenu brut annuel : 37 050 €
• Charges opérationnelles (ménage, piscine, linge, entretien jardin) : environ 6 500 €
• Commission conciergerie : 9 263 €
• Revenu net propriétaire avant fiscalité : environ 21 287 €

En longue durée, cette même maison se louerait entre 1 500 € et 1 800 € par mois, soit 18 000 à 21 600 € annuels bruts. Sauf qu'en longue durée, le propriétaire assume les risques d'impayés, les travaux d'usure et une vacance locative moyenne de 1 à 2 mois entre chaque bail. Le revenu réel tombe souvent autour de 16 000 €.

Location longue durée vs courte durée Provence : au-delà des chiffres

La comparaison ne se limite pas au montant perçu chaque année. Plusieurs facteurs qualitatifs pèsent dans la balance :

• Flexibilité : en courte durée, le propriétaire peut bloquer des périodes pour usage personnel, ce qui est impossible avec un bail classique
• État du bien : un logement en location saisonnière est nettoyé et vérifié après chaque séjour, ce qui permet de détecter et traiter rapidement les petits soucis de maintenance
• Risque d'impayés : inexistant en courte durée puisque les plateformes encaissent le paiement avant l'arrivée du voyageur
• Contraintes opérationnelles : elles sont réelles (accueil, ménage, communication), mais entièrement délégables à une conciergerie locale

Pourquoi la rentabilité location courte durée Aix-en-Provence reste attractive en 2025

Aix-en-Provence cumule les atouts qui soutiennent la demande touristique toute l'année : patrimoine culturel, festivals internationaux, proximité du Luberon et des Calanques, climat méditerranéen, pôle universitaire et économique dynamique. La ville attire à la fois des touristes loisirs et des voyageurs professionnels, ce qui lisse les revenus sur 12 mois.

Le marché reste cependant compétitif. Avec 5 500 logements en courte durée, se démarquer exige un positionnement soigné : décoration de qualité, équipements irréprochables, réactivité dans la communication avec les voyageurs et tarification adaptée en temps réel.

Faites estimer le potentiel de votre bien

Ces simulations donnent un ordre de grandeur réaliste, mais chaque logement est unique. L'emplacement exact, la vue, le stationnement, la capacité d'accueil ou encore la présence d'un extérieur modifient considérablement les projections. Pour obtenir une estimation personnalisée et découvrir combien votre bien pourrait générer en location saisonnière, contactez notre conciergerie à Aix-en-Provence. L'estimation est gratuite, sans engagement, et basée sur les données réelles du marché local.